Immobilier : les « réformes » de la loi Duflot

Les aménagements de la loi DuflotLe premier ministre et la ministre du logement entendent rehausser le blason de la loi Duflot en modifiant certaines mesures non encore promulguées. De plus, ils dévoilent des pistes pour  la mise en place de certains dispositifs fiscaux qui devraient doper le marché immobilier.

Aussi, Manuel Valls dans différentes interviews proposait des modifications concernant la GUL (Garantie Universelle des Loyers) et l’encadrement des loyers. Il précisait aussi vouloir élargir l’accession au PTZ+.

Sylvia Pinel, quant à elle, désirer travailler sur les  avantages pour  les investisseurs, en améliorant leur fiscalité.

 Une Garantie Universelle des Loyers raisonnée

Manuel Valls confiait au Parisien, que la GUL ne serait pas supprimée mais plus ciblée.

Cette garantie,non obligatoire, décrétée par la loi ALUR, vise à aider le locataire à accéder à la location d’un bien immobilier toute en garantissant au propriétaire le risque d’impayé.

Le premier ministre qui devait faire face à une forte antipathie vis-à-vis du système, des professionnels du secteur, maintient le dispositif mais pour des raisons économiques, il désire : « l’ajuster pour qu’elle bénéficie à ceux qui en ont le plus besoin,… ».

Alors la GUL va-t-elle vraiment voir le jour ?

L’encadrement des loyers : la région Parisienne en version beta

Manuel Valls a voulu faire taire les rumeurs sur le sujet : « encadrement des loyers« . Il a précisé au journal le Parisien que l’application du projet de loi était toujours de rigueur. Néanmoins, s’il a notifié que l’agglomération Parisienne serait la première touchée par cette mesure. Il n’a pas indiqué le calendrier ni les zones sur lequel serait effectué le déploiement.

Pour le premier ministre, la mesure reste un moyen de lutter contre les abus.

L’élargissement du PTZ+

De plus, Manuel Valls déclare vouloir élargir l’accession au prêt à taux zéro en ouvrant le PTZ+ aux futurs propriétaires de logement anciens, en précisant : « sous réserve d’y réaliser des travaux,… ».

Il indique que l’élargissement touchera également la tranche des ménages pouvant en bénéficier. Cependant, la nouvelle mesure impactera les zones des petites agglomérations et les communes rurales. Le but : passer de 44 000 PTZ+ à 70 000 prêts.

 Sylvia Pinel veut relancer la fiscalité pour les investisseurs

Afin de favoriser les investisseurs et de relancer la construction de logements dans les zones dites : « tendues ».

Début 2013, une faveur fiscale calée sur l’ancienne loi Scellier offrait aux investisseurs qui achetaient un logement en vue d’une location, une réduction d’impôt de 18 % de la valeur du bien. Celle-ci s’étalait sur une période de 9 ans. Cette mesure était établie pour les investisseurs qui louaient leur bien à des ménages ayant un certain niveau de plafond de ressources. Cette mesure avait cependant la contrainte de l’application d’un loyer inférieur à 20 % du marché.

Les propositions de la ministre du logement :

  • Fixer de nouveaux plafonds,
  • Passer le nombre d’année d’avantage de 9 à 12 ans,
  • Avoir 1 % de plus par an en termes de réduction fiscale,
  • Un nouveau zonage d’application pour la mesure.

Les détails devraient être précisés avant l’été pour une mise en application au 1er octobre prochain.

A suivre de très près pour les futurs investisseurs…

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Immobilier énergétique : le projet de loi de Ségolène Royal et le logement

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La présentation de la ministre de l’environnement, Ségolène Royal, annonce certains dispositifs fiscaux relatifs au logement. Quels sont-ils ?

 

 

 

 

 La création du chèque « énergie »

Afin de pousser les opérations de rénovation thermique des logements, la ministre a annoncé la mise en place d’un chèque énergie pour les ménages aux revenus modestes.

Plus 5 points pour les allègements

Objectif 500 000 logements rénovés par an d’ici 2017 ! Un point de mire bien plus compliqué qu’il n’y paraît, mais bon…

Pour faciliter la réalisation du projet, Ségolène Royal pensent passer les allègements fiscaux actuellement de 15 ou 25 % à 30 %. Cette nouvelle mesure concernera les travaux engagés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Plus besoin de grouper des opérations de rénovation thermique pour en bénéficier.

Révision de l’éco-prêt à taux Zéro

A compter du 1er juillet 2014, un allègement des procédures concernant le déblocage des financements pour les éco-prêts à taux zéro sera mis en place. Ceci afin d’augmenter le nombre de prêt de 33 % par an.

Plus concrètement, les banques ne seront plus juges pour la reconnaissance des travaux. Mais ce sera le label de reconnaissance des professionnels qui assurera la libération des financements.

En effet, si un professionnel remplit les conditions de qualité et de respect de « l’éco-conditionnalité » il sera reconnu comme garant de l’environnement (RGE).

Pour les TPE et PME, un projet de fonds de garantie pour la distribution de prêt lié à l’efficacité énergétique serait envisagé. Mais attention, rien n’est décidé.

Pour finir sur le thème des allègements, les sociétés de tiers-financement pourront faire l’avance des fonds pour les travaux aux familles.

Mise en application :

Le projet de loi après avoir été communiqué au Conseil des ministres, sera examiné par la Commission Nationale sur la transition énergétique. Il rebondira ensuite vers le Conseil économique, social et environnemental, puis vers le Conseil d’État pour finir par un examen déterminant par le Conseil des ministres à nouveau. Enfin il sera transmis au Parlement vraisemblablement au début de l’automne…..

En bref, encore un long parcours pour la mise en place de ces mesures, alors que les professionnels rongent leur frein en attendant des mesures qui faciliteront la reprise du marché. Verrons-nous leurs mises en place un jour, à suivre…

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Construire : un investissement pérenne

la construction une valeur pérenneSi la maison reste le rêve de beaucoup de Français. Elle représente pour la plupart, le rêve d’une vie, de l’espace, un jardin où cours les enfants, la liberté, la tranquillité,… Néanmoins, ce confort reste assez coûteux. En effet, le coût du prix au mètre carré reste élevé. En moyenne 1400 € au mètre carré hors terrain et frais annexes. Mais il faudra prendre en compte les prestations liées à votre rêve pour évaluer le prix du m² au plus juste.

Aujourd’hui faire construire représente un investissement. Alors que ce soit pour une location, ou pour une revente le bien immobilier représente une sécurité. Mais outre l’aspect financier et sécuritaire de votre habitation, il faut voir que maintenant faire construire vous permet aujourd’hui de réaliser de réelle économie d’énergie et de prévenir la vie lors de vos vieux jours.

 La construction reste un placement sûr

La pierre malgré les crises et les baisses de prix reste une valeur refuge. Une bonne façon d’épargner. Construire son logement permet de se constituer un patrimoine. De ce fait il vous permettra de transmettre un patrimoine à vos enfants. Ou plus simplement de ne plus avoir à payer lors de votre retraite pour vous loger.

 La construction une plus-value d’avenir

L’emplacement de votre construction reste un facteur important lors de la revente de votre bien immobilier. Aussi pensez à ne pas jouer au « loup solitaire » car la revente pourrait être compromise. En effet, la proximité des centres urbains reste un critère de valeur, en effet de nombreux ménages privilégient ces habitations pour des raisons d’économies tant sur le plan économique que sur le plan personnel. Il faut cependant trouver le terrain idéal (trouvez le ici). On évite la fatigue des trajets en restant plus près des villes. Point non négligeable, si votre maison est votre résidence principale, vous serez exonéré de l’imposition de la plus-value sur la vente de ce bien.

 Une taxe en – pendant 2 ans

Sachez que la construction de votre maison vous permettra également d’économiser la taxe foncière pendant les 2 premières années. Cette exonération sera accordée uniquement si dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction de votre maison vous avez notifié votre demande par écrit au centre des impôts.

 La construction de bâtiment neuf devront être conforme à la RT 2012.

Alors votre maison conforme à la RT2012 sera une maison « confort ». Et oui, l’ère de l’écologie et de la basse consommation est là. Aujourd’hui, votre maison devra être plus proche des 50 Kwh, que des 150 Kwh auparavant. Aussi, les nouvelles constructions ont un nombre d’atout bien plus important par rapport aux constructions antérieures. Elles apportent un gain d’énergie donc des économies, en termes de chauffage, d’eau. Pour une gestion budgétaire qui vous permettra de sécuriser votre prêt immobilier. Ces éléments seront des atouts majeurs lors de la revente du bien immobilier. Le prix pourra varier de plus ou moins 30 % en fonction de la valeur énergétique.

 L’avenir en point de mire

La courbe de croissance reste importante et on sait déjà que d’ici 2060 les personnes de plus de 60 ans représenteront 1/3 de la population. Aussi il faut prévoir une habitation qui vous permettra de rester le plus longtemps possible dans votre maison plutôt que payer une institution. Ainsi, lors de la construction de votre maison, les nouvelles technologies doivent vous apporter des solutions. Que ce soit la domotique ou autre (pour la surveillance, la fermeture des ouvertures de votre maison,…), il convient de prévoir un budget peut être un peu plus important, dès la construction de votre maison. Lors d’une futur vente ou pourquoi pas d’un viager, vous pourrez mettre en avant ces aspects pour donner de la valeur de votre bien.

Alors avant de vous lancer dans votre projet, pensez à tout et faites vous aider par des professionnels et découvrez les ici!

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Crédit : les chiffres clés pour mon prêt immobilier

Les chiffres clés pour un prêt immobilier

 

Le chiffre clé du mois, 2,45 % pour un prêt immobilier sur 15 ans. Un chiffre qui défraye la chronique des taux immobilier. C’est la région Rhône-Alpes qui détient le record du taux.

 

En effet, Empruntis, le courtier de prêt immobilier affirme que les taux sont au plus bas. Le courtier notifie que pour un emprunt sur 15 ans, le taux moyen est descendu jusqu’à 2,95 % à fin avril contre 3 % en juin 2013 (mois record pour n-1). Alors que les taux d’emprunt sur 20 ans, eux, ont baissé de 0,5 % par rapport à l’année antérieure.

Empruntis fournit le tableau des taux fixes suivant:

15 ans

20 ans

25 ans

Nord

2,50 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

3,10 % à 4,53 %

Ouest

2,46 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

2,97 % à 4,30 %

Sud-Ouest

2,49 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

3,15 % à 4,30 %

Méditerranée

2,50 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

3,09 % à 4,30 %

Rhône-Alpes

2,45 % à 3,90 %

2,90 % à 4,20 %

3,25 % à 4,30 %

Est

2,46 % à 3,90 %

2,80 % à 4,23 %

3,25 % à 4,30 %

Ile de France

2,50 % à 3,90 %

2,80 % à 4,20 %

3,25 % à 4,30 %

Si les taux ont baissé, il est important, d’après Empruntis, de consulter plusieurs banques pour bénéficier du taux le plus intéressant. De plus, les taux d’emprunt indiqués restent indicatifs car, votre taux variera en fonction de votre profil.

Alors si vous étudiez un projet immobilier, renseignez-vous et n’hésitez pas à consulter nos partenaires pour connaître les meilleurs taux en cliquant ici

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Travaux : quel taux de TVA pour vos travaux en 2014 ?

renovating couple portraitDepuis le 1er janvier 2012, l’article 13 de la loi de finance rectificative pour 2011 n°2011-1978 du 28/12/2011, précise que certains travaux réalisés dans un logement peuvent bénéficier d’une TVA à taux réduit de 7 %. Pour les locaux de plus de 2 ans, la loi prévoit une TVA à 5,5 % si le client rempli et remet une attestation qui confirme le respect des conditions d’application de ce taux réduit.

Depuis le 1er janvier 2014, le taux de 7 % passe à 10 %, cependant les travaux engagés avant cette date pourront bénéficier de l’ancien taux.

Alors quels locaux et quels travaux sont concernés ? Comment bénéficier de ce taux ?

Quels locaux sont éligibles au taux réduit de TVA?

La TVA à taux réduit peut être applicable aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien pour les logements d’habitation que ce soit la résidence principale ou secondaire. Vous pouvez bénéficier de ce taux en tant que propriétaire, locataire ou occupant de ce bien dès lors que celui-ci est achevé depuis plus de 2 ans.

Quels travaux peuvent être imposés au taux réduit ?

Pour bénéficier du taux réduit de TVA, il faut que les travaux soient réalisés et facturés par une entreprise.

Sachez que vous pouvez acheter le matériel pour le faire installer. Néanmoins, le taux appliqué sera de 20 % pour les fournitures et on appliquera le taux réduit sur la pose, si celle-ci est effectuée par un professionnel.

Attention : le taux réduit ne s’applique pas aux travaux qui par leur nature ou leur ampleur conduisent à la production d’un immeuble neuf.

Quels sont-ils ?

  • La surélévation ou addition de construction,
  • La rénovation de plus de la moitié du gros œuvre d’une habitation, c’est-à-dire, les fondations et autres éléments qui constituent la rigidité et/ou résistance du bâtiment (charpentes, murs, façades).

NB : le ravalement des façades n’est pas concerné

  • La remise à l’état neuf de + de 2/3 du second œuvre de votre habitation : planchers, huisseries extérieures, cloisons, électricité, chauffage, sanitaires.
  • Une augmentation de + de 10 % de la surface plancher des locaux.

Quelles sont les obligations pour obtenir ce taux réduit ?

Pour obtenir une facturation au taux réduit, le client est en obligation de fournir une attestation qui confirme le respect des conditions d’application (habitation construite depuis plus de 2 ans).

Pour une facturation à taux réduit, l’attestation doit impérativement être remise avant la facturation. Cette attestation sera conservée par l’entrepreneur, pour justificatif. De plus, vous devrez en garder une copie jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant les travaux pour justificatif auprès des services fiscaux.

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Le gouvernement remet en cause la loi ALUR

ALUR et ses changementsMercredi dernier, on entendait sur Europe1 que le gouvernement devait « détricoter » la loi ALUR. En effet, certains décrets n’ont pas encore été promulgués. Aussi le gouvernement semblait vouloir se servir de ce fait pour « revenir sur certaines mesure ».

Les points remis en cause seraient :

  • L’encadrement des loyers : avec une mise en place partielle.
  • Les frais d’agence : moins restreint
  • La garantie universelle : qui ne verra peut-être jamais le jour.

Le premier ministre nous explique aujourd’hui que la loi ALUR serait pernicieuse pour l’évolution du logement en France. Aussi, Sylvia Pinel devrait nous tenir informer des modifications  apportées à la loi.

Alors que le nombre d’articles nous poussent à croire que la loi de Cécile Duflot se verrait « enterrée », Jean François Buet, Président de la FNAIM, insiste sur le fait que la loi serait modifiée. Il préconise de rester pragmatique, en effet rien ne nous laisse penser qu’une loi votée pourrait être remise en cause.

François Buet, précise que :

  • – le déploiement de la mesure concernant l’encadrement des loyers devrait mettre un peu de temps à voir le jour.
  • – les plafonds concernant les honoraires de location ne devraient pas être aussi élevés néanmoins, les discussions sont encore en cours.
  • – La GUL , (Garantie Universelle des Loyers) reste suspendu pour le moment.

Alors si les décrets ne sont pas encore promulgués ce jour, le seront-ils vraiment ? Sylvia Pinel devrait prochainement y répondre.

Affaire à suivre  pour les professionnels de l’immobilier !

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Alur : ce qui change pour les professionnels de l’immobilier

Fotolia_63200863_SLes différentes professions immobilières (agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics, etc.) étaient réglementées par la loi « Hoguet » datant du 2 janvier 1970.

La loi ALUR  publiée au Journal Officiel le 26 mars 2014 modifie 10 articles, en rajoute 16, et revoie le code de la construction et de l’habitation ainsi que le code monétaire et financier.

Aussi les nouveaux articles vont réformer l’obligation de formation continue pour les professionnels de l’immobilier. Ils vont gérer l’encadrement et le contrôle des professionnels de l’immobilier, ainsi que la publicité et les honoraires affichés sur les différents supports. Les logiciels immobilier jouent un rôle important dans la communication de ces informations.

Lesiteimmo.com vous propose d’étudier les changements liées à la loi ALUR, en fonction de leurs dates d’applications.

 

Dates d’entrées en application des décrets de la loi ALUR

 

Application le 26 mars 2014

  • Contenu de la publicité pour les annonces immobilières

Pour les ventes : toute publicité qui concerne les opérations de vente, quel que soit le support utilisé, le montant toutes taxes comprises de ses honoraires doit être exprimé. Ce montant sera exprimé en pourcentage du prix, lorsqu’ils sont à la charge du locataire ou de l’acquéreur.

Pour les locations : le montant des honoraires sera exprimé en valeur absolue.

Pour les négociateurs : toute publicité proposée par une personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, et non salariée, mentionne que cette personne exerce sous le statut d’agent commercial. Cette obligation de mentionner le statut d’agent commercial est étendue au mandat de vente ou de recherche, et à tous les documents d’une transaction immobilière à laquelle la personne habilitée mentionnée au premier alinéa participe.

Pour les biens en copropriété : indiquer l’existence de la copropriété, le nombre de lots, le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel. Indiquer si des copropriétés sont en difficulté, l’exercice ou non d’une procédure d’alerte ou de redressement du syndicat de copropriété.

Si ces obligations d’affichage ne sont pas respectées, le professionnel encours une amende de  1 500 €.

  • Les liens d’intérêts mis en avant par la loi Alur

Les professionnels doivent informer leurs clients des liens de nature capitalistique ou juridique qu’ils pourraient avoir avec des organismes financiers. ALUR étend la mesure à l’ensemble des entreprises dont les services sont proposés par le professionnel de l’immobilier.

  • Une carte professionnelle par métier, une pour la gestion, l’autre pour la transaction

Auparavant,  un administrateur de biens devait être titulaire de deux cartes : « gestion immobilière » et  « transaction immobilière ». Ce qui l’obligeait aussi à avoir une double garantie au titre de la gestion et de la transaction.

ALUR précise que maintenant, l’entremise, dès lors qu’elle compose un accessoire à un mandat de gestion qui porte sur la location ou sous-location, relèvera de la carte de « gestion immobilière » uniquement.

  • Résiliation d’un mandat exclusif

ALUR précise que les modalités de résiliation doivent désormais être mentionnées de manière lisible et visible dans les mandats.

  • Résiliation d’un mandat contenant une tacite reconduction

La loi Hoguet prévoit une date limite pour les mandats sous peine de nullité. Cependant les mandats peuvent avoir une clause de reconduction, notamment les mandats de gérance.

ALUR  précise donc que les modalités de résiliation doivent désormais être mentionnées de manière lisible et visible dans les mandats. La date limite de résiliation doit apparaitre dans un encadré.

  • La loi s’étend aux « chasseurs d’appartement »

Jusqu’à présent non compris dans le champ d’application de la loi Hoguet, les « chasseurs d’appartement » se livraient néanmoins à une forme d’activité immobilière et n’étaient pourtant pas soumis au même encadrement qu’un professionnel de l’immobilier. Ainsi nombre d’entre eux ne possédaient pas de carte professionnelle, ni de garantie financière ou de responsabilité civile professionnelle.

ALUR  leur impose désormais d’être munis d’une carte professionnelle qui garantit leur aptitude. Et de posséder les mêmes garanties et assurance qu’un professionnel de l’immobilier.

 

Application le 1er juillet 2014

  • ALUR encadre les mandats des professionnels de l’immobilier

Le nouveau mandat devra préciser de manière détaillée les actions que le professionnel s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée. De plus, il devra notifier les modalités de compte-rendu au mandant des actions effectuées pour son compte.

  • Non-respect de la clause d’exclusivité

Cette somme sera désormais plafonnée et correspond à des honoraires. Si le mandant d’un mandat avec une clause d’exclusivité traite son opération de manière directe ou par l’intermédiaire d’un autre professionnel, ce premier s’expose au versement de dommages et intérêts, sous forme d’honoraires.

  • Information des moyens de diffusion d’annonces immobilières

Le professionnel devra préciser sur son mandat les moyens qu’il utilise pour diffuser les annonces.

  • Mentions obligatoires pour les marchands de listes

La loi hoguet règlementait la vente de liste ou de fichier relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location d’immeuble bâtis ou non.

ALUR précise qu’aucune rémunération ne sera due ou ne pourra être exigée par les marchands de listes, avant la parfaite exécution de leur obligation de fournir des listes ou fichiers. Ceci afin d’éviter les dérives de cette profession.

Hormis la rémunération, la convention qui est signée avec ces professionnels devra préciser l’ensemble des obligations de celui-ci. Une mention précise devra  conditionner le remboursement partiel ou total en cas de non-conformité de la prestation fournie.

Par ailleurs, ALUR indique que la convention signée entre le propriétaire d’un bien et le marchand de listes devra prévoir obligatoirement une clause d’exclusivité avec une durée limitée. Ce qui obligera le propriétaire à ne pas confier son bien, que ce soit à la location ou à la vente à un autre professionnel. De plus, le propriétaire du bien ne pourra pas publier son annonce par voie de presse.

  • Reconnaissance des syndics de copropriété

Les syndics se doivent d’être détenteurs d’une carte professionnelle sur laquelle est inscrite la mention : « gestion immobilière » et justifier d’une garantie financière et d’assurance.

ALUR permettra désormais la délivrance d’une carte professionnelle avec la mention « syndic de copropriété ». Ainsi reconnu, les syndics de copropriétés seront soumis à l’obligation de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

 

Application le 1er juillet 2015

  • Délivrance et renouvellement de la carte professionnelle

La carte professionnelle sera  délivrée par le président de la Chambre de commerce et d’industrie territoriale ou par le président de la Chambre de commerce et d’industrie départementale. Elle est actuellement délivrée par la préfecture pour une période de 10 ans.

De plus, un fichier de personnes titulaires d’une carte professionnelle immobilière sera mis en place par les Chambres de commerce et d’industrie.

 

Application date inconnue (elle sera fixée par la publication d’un décret qui reste à venir).

  • Une formation continue obligatoire pour les professionnels de l’immobilier

Parce que le métier évolue et demande de plus en plus de technicité en termes de normes de construction, de rénovation, voire de normes comptables, il est impératif de former les professionnels. Cette formation devra concerner l’ensemble des professionnels, dirigeants et agent commerciaux.

ALUR détermine que sans respect de cette obligation, le renouvellement des cartes professionnelles sera difficile, voire impossible.

Un décret prévoira la nature et la durée des activités qui seront validées au titre de l’obligation de formation continue. Les modalités d’accomplissement, de contrôle et de justification pour le renouvellement de la carte seront dictées par un prochain décret.

  • Contrôle des fonds liés à la garantie financière

La loi Hoguet précise que la carte professionnelle peut être délivrée à  une personne physique ou morale, qui justifie d’une garantie financière lui permettant de couvrir le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposées à ce dernier.

ALUR donne le pouvoir au garant de contrôler les fonds qui sont détenus par les professionnels qu’il garantit. Seuls les garants qui ont étudié des procédures de contrôle seront habilités à délivrer des garanties financières.

De plus, les fonds de travaux de copropriété devront être obligatoirement couverts par cette garantie financière.

Enfin, si un professionnel ne détient pas de fonds, effet ou valeur, il pourra être exclu de cette obligation dès lors qu’il l’aura déclaré.

Néanmoins, les activités de gestion immobilière et les syndics de copropriétés ne pourront demander l’exclusion car ils détiennent nécessairement des fonds.

Retrouvez l’intégralité du texte de la loi ALUR

Immobilier : Un outil dédié aux produits « viager »

Ellipse : le viager en toute quiétudeLe viager un type de transaction peu connu du grand public qui tend néanmoins à se développer avec la crise immobilière.

De nombreuses agences immobilières développent un portefeuille de produits dédiés à la vente de biens en viager. Alors comment gérer ces produits avec souplesse et fiabilité.

Alors Studio Net a décidé de développer un outil pour les professionnels qui désirent gérer sans soucis leur portefeuille « viager ».

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