Les aides aux énergies renouvelables en région

On a tendance à l’oublier, mais les collectivités locales mettent de plus en plus d’actions en route pour lutter contre la précarité énergétique. En 2011, c’est 3 320 aides apportées aux ménages français et un budget moyen de 748€ par projet.

Selon une étude réalisée par le consultant Almane énergie pour le site Internet Consoneo, les aides sont mises en place aussi bien par les conseils régionaux, généraux, les communautés de communes et les communes elles-mêmes.

Ces aides permettent aux ménages de dépasser le frein du coût du projet. Elles ont pour but d’inciter le particulier à sauter le pas. En effet, si celui-ci réussit à cumuler les aides de l’état ainsi que celles des collectivités territoriales, alors son projet de rénovation énergétique devient plus abordable. Un autre élément pousse les ménages à entreprendre ces travaux : l’envolée des prix  du gaz, du fioul et de l’électricité.  En plus, d’agir en direction de la planète ils agissent directement sur leurs porte-monnaie.

Toujours selon cette étude, sur les 26 conseils régionaux, 20 proposent une ou deux aides avec un montant de 1 725€ en moyenne.  Mais également, 19 conseils généraux et 1 milliers de communes qui débloquent 1 031€ et 718€ en moyenne.

Les régions les plus impliquées

Consoneo a défini un Palmarès (toutes énergies renouvelables confondues) des régions les plus impliquées et qui ont fait le choix de prioriser cette précarité énergétique.

« Les Pays de la Loire sont en tête des régions de France pour le montant des aides et subventions potentiellement octroyées au particulier par les collectivités territoriales : conseil régional, conseils généraux, communes et communautés de communes. Elle est suivie de la Corse, grâce à un effort financier important du conseil régional, puis de la Lorraine, où les collectivités territoriales sont impliquées dans l’ensemble des énergies renouvelables. » A l’inverse,  la région Bretagne privilégie les projets industriels ou ceux développés par les agriculteurs.

Quelles sont les travaux les plus réalisés ?

Le solaire thermique est l’énergie la plus convoitée, ainsi que le chauffage au bois. La majorité des aides des collectivités locales ont un peu délaissé la thématique de l’isolation des logements, pourtant primordiale pour lutter contre la déperdition d’énergie. Cette tendance devrait s’inverser avec la campagne de lutte contre la précarité énergétique que lance le Gouvernement, pour 3.4 millions de foyers dépensant plus de 10% de leurs revenus pour se chauffer.

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Un bail vert pour 2012

Le décret d’application pour la mise en place d’un bail vert devrait être publié très prochainement. Suite au Grenelle de l’environnement, des mesures ont été prises, et notamment pour les locaux commerciaux de plus de 2000m² avec un bail vert, qui devrait dès le 1er janvier 2012, réduire de 38% la consommation énergétique du parc d’ici à 2020.

Les scientifiques qui se sont penchés sur le problème de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre (responsables du réchauffement climatique) ont établi un constat : le secteur du bâtiment est responsable d’environ 25% des émissions de gaz à effet de serre. Le Grenelle de l’environnement a donc pris les choses en main et souhaite diminuer de 38% la consommation du parc d’ici 2020. Le décret d’application qui doit être publié prochainement va commencer à faire bouger les propriétaires des locaux commerciaux, à qui il ne reste que 9 ans pour appliquer les principes de ce bail vert.

Bien que pour l’instant aucune sanction ne soit prévue pour tout manquement à cette obligation, les propriétaires sont un peu pressés par le temps, car ils risquent de s’exposer à une dégradation de la valeur de leur patrimoine.

Le bail vert c’est quoi ?

Il s’agit d’une annexe au traditionnel bail commercial, datant de 1953.  Il s’agit d’une « touche verte » basée sur une déclaration de bonne volonté et de bonnes pratiques en vue de réduire les consommations énergétiques des locaux de plus de 2000m² (bureaux, commerces). Le bailleur et le locataire s’engagent à mettre en oeuvre et suivre une démarche pour diminuer la consommation énergétique des bâtiments qu’ils louent ou occupent.

Pour l’instant ce document n’a pas de valeur juridique contraignante, ainsi concernant les objectifs de consommation énergétique à atteindre, les deux parties doivent se mettre d’accord. Concernant le financement des travaux pour la mise en marche de ce bail vert, les autorités restent évasives :   » La question des délais et de la question à financer les travaux devra se résoudre en fonction des différents cas de figure. Il n’existe pas de solution unique. Il faut faire preuve de beaucoup de pragmatisme. Mais, même si cela semble compliqué, il faut avancer quand même. Ce que nous avons  voulu faire avec le bail vert, c’est donner une direction.  »

Le bail vert à l’étranger ?

Le Royaume Uni a déjà mis en place des clauses vertes (green lease) depuis 2008 auprès des grands propriétaires bailleurs.

En voici les principales obligations :

• Des obligations du bailleur en termes d’amélioration du bâtiment et celles du preneur en termes d’utilisation de celui-ci,
• Des révisions du loyer qui intègrent des mesures de la performance énergétique,
• Des exigences concernant les obligations de respect par le preneur de la politique environnementale du bailleur,
• Des exigences relatives aux travaux d’installation du preneur ou aux travaux ultérieurs permettant d’atteindre un certain niveau de performance énergétique (exemples : isolation, ventilation, etc.),
• La détermination d’un système d’ajustement des provisions de charges qui pénaliserait les locataires n’ayant pas atteint les cibles de consommation énergétique définies,
• L’obligation pour le bailleur de garder en bon état d’entretien les équipements tels que la climatisation et les chaudières qui contribuent au niveau de consommation énergétique d’un immeuble.

Pour l’instant aucun recul ne peut être pris sur ces façons de travailler (mécanismes de révision des loyers, charges, performances obtenues), ainsi, il se peut qu’à terme, certains preneurs rejettent ces clauses, car ils n’auront en retour aucun intérêt économique. Affaire à suivre…

Sources :  Le livre blanc de l’immobilier durable”, DTZ Jean Thouard, mai 2009 Le bail vert

5 autres placements immobiliers défiscalisants

Le dispositif Scellier est très en vogue en ce moment…mais d’autre programmes permettent d’alléger sa facture fiscale. Attention, néanmoins, ils suivent la tendance de restrictive du moment.

Le dispositif Censier-Bouvard, pour la location meublée non professionnelle

Les investissements mobiliers locatifs ont subit en 2009 ,un sacré coup de rabot d’environ 10% sur les niches fiscales ainsi qu’un  seuil de plafonnement global revu à la baisse. Jusqu’à fin 2012, ils bénéficient d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf dans une résidence avec services sous condition de le louer pendant 9 ans.

Taux : 18% + plafonnement global

Le dispositif Demessine, pour l’immobilier de tourisme

A partir de 2011, l’avantage Demessine pour l’achat d’un logement dans une résidence de loisirs est arrêté. Il ne reste plus que la réduction au titre de travaux réalisés avant fin 2012.

Taux : 18% + plafonnement global

Le dispositif Malraux et monuments historiques, pour les amateurs de vieilles pierres

Ces 2 dispositifs sont des options intéressantes pour les gros patrimoine.

Pour le régime Malraux, il s’agit d’une réduction d’impôt qui varie suivant la localisation du bien(au lieu d’une déduction des loyers pour les déclarations de travaux antérieurs à 2009). Lors par exemple, de la restauration complète d’un immeuble, le dispositif Malraux peut s’appliquer sous certaines conditions. La limite fixé des dépenses est de 100 000€.

Taux : 27% ou 36%

Concernant le régime Monuments historiques, il permet aux propriétaires de monuments historiques de déduire de leurs revenus certaines de leurs charges foncières. Une condition est requise, le propriétaire doit garder son bien au moins 15 ans à compter de son achat.  Cette niche est la seule qui ne subit pas un coup de rabot ni de plafonnement global.

L’investissement outre-mer

Pour les personnes souhaitant acheter un logement outre-mer pour leurs résidences principales ou pour de la location, le délai se rapproche vous avez jusqu’à fin 2017. Néanmoins, faites attention au fisc qui reste très vigilant sur ce type d’opération. A prendre en compte, le double plafond de cette niche.

Taux : 22 % pour les résidences principales et 27% ou 40% pour les locations nues.

Par contre si vous souhaitez investir en outre-mer dans un logement social, certaines conditions sont à respecter, mais la réduction est de 50% dès la première année d’achat.

Astuce : l’investissement en pierre-papier, un placement qui rapporte près de 9% par an depuis 15 ans.
Alors que la folie immobilière ne se dément pas, la « pierre-papier » reste relativement délaissée du grand public. Ce placement consiste à acheter des parts d’immeubles, via un véhicule financier, afin de percevoir des revenus correspondant aux loyers. Il conserve pourtant la valeur du patrimoine, procure un revenu régulier dans le temps, est accessible à moindre coût, offre une relative liquidité et… a rapporté en moyenne 5,63 % en 2010. Certaines SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) affichent même plus de 9 % par an en moyenne depuis 1995.

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Locataire, vous ne devez pas tout payer !

Certains administrateurs de biens, malgré la sonnette d’alarme tirée par l’association de consommateurs CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) en 2006, n’hésitent pas à facturer aux locataires des prestations normalement gratuites. Locataires, ne vous faites plus avoir!

Les actes les plus répandus sont la facturation de la quittance de loyer entre 0.53 cents et 3 euros/mois, ainsi que les frais d’état des lieux entre 40 et 100€ (qui se doivent d’être gratuits sauf en cas de litige). Ces actes sont totalement interdits par la loi de 2009, et certains administrateurs  n’hésitent pas renommer ces pratiques sous des termes plus larges tels que frais administratifs, frais de chancellerie ou frais annexes.

D’autres actes sont illégaux ou ne doivent pas être payés par le locataire :

• les frais de relances en cas de retard de paiement de loyer (20€)
• les frais de clôture de compte en fin de bail (60€)
• la réévaluation des charges locatives annuelles (34€)
• la réalisation d’un chèque non-récupérable si le locataire change d’avis (1 mois de loyer hors charge)
• la baisse des charges et donc du loyer pour appâter le chaland (dans le but d’augmenter ces charges quelques années après).

Voici la liste des mesures, que le CLCV propose pour mettre fin à ces abus de la part des administrateurs de biens :

• l’obligation d’afficher dans les agences la liste des frais qu’un locataire n’est pas tenu de payer,
• la mise en place de sanctions disciplinaires et financières à l’encontre des administrateurs de biens facturant à outrance ces actes,
• l’obligation d’informer le locataire du montant des charges acquittées par son prédécesseur et qu’en l’absence de régularisation annuelle, le bailleur ne puisse invoquer la prescription quinquennale,
• l’instauration d’un système permettant au dépôt de garantie de produire des intérêts, au bénéfice du locataire, en cas de restitution tardive.

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Le marché commence à se bloquer

La hausse des taux immobiliers, des prix qui augmentent…tout est en place pour bloquer le marché immobilier!

Selon le Crédit Foncier et son étude publiée mercredi, le nombre de transactions de logements anciens en France devrait baisser en 2011 à cause de la hausse des taux d’intérêts des prêts immobiliers.

Si l’on en croit les prévisions d’Empruntis, les taux ne sont pas prêts de s’arrêter. « La BCE a maintenu ses taux directeurs inchangés en mars néanmoins les pressions inflationnistes persistant en zone euro, Jean-Claude Trichet a pour la première fois laissé entendre qu’une hausse du principal taux directeur était probable en avril prochain. Dans ce contexte, les taux des crédits aux particuliers sont donc définitivement sur un « trend » haussier, en effet, si les banques se refinancent prochainement à des taux plus élevés, cela se répercutera obligatoirement sur les taux des crédits aux particuliers. Le mois de mars devrait donc être à nouveau haussier, les banques ayant l’habitude d’anticiper les hausses de la Banque Centrale. La durée préférée des français 20 ans pourrait ainsi s’établir début avril à 4,15% contre 4,05% aujourd’hui. »

Les logements anciens : la hausse des taux devrait peser sur les transactions.

En 2010, 702 000 transactions dans l’ancien ont été réalisées, la prévision pour 2011 n’est pas très optimiste si les taux continuent de grimper, seulement 670 000 transactions seront effectuées estime Gérard Rul, directeur des études immobilières au Crédit Foncier. Pour l’instant, le marché de l’ancien n’est pas encore à l’arrêt, mais il se fatigue. Au premier trimestre 2011, le réseau Century 21 constate une baisse des prix par rapport au quatrième trimestre 2010 et une contraction du nombre de ventes, comparé à la même période un an plus tôt.

Les logements neufs : Une stabilisation grâce au PTZ+

En effet, le nouveau PTZ+ permet à de nombreux ménages de devenir solvables, ainsi les transactions dans le neuf devraient rester au alentour de 310 000.

Jusqu’à aujourd’hui, les ménages français, allongeaient la durée de leurs emprunts pour pallier à la hausse des taux. Mais ce système commence lui aussi à s’affaiblir et le fait que les vendeurs ne prennent pas en compte toutes ces données, n’arrange en rien l’écart qui se creuse avec les acheteurs.

Concernant les crédits immobiliers, les banques devraient, pour 2011, délivrer entre 120 et 130 milliards d’euros contre 158 milliards en 2010  a indiqué M. Rul.

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L’immobilier et la réalité augmentée avec Géoimmo

En 2010, une société lyonnaise, Apps Factory lance Geoimmo. Une application mobile qui permet de consulter en temps réel l’offre de biens géolocalisés, à la vente ou à la location, à l’endroit où l’on se trouve.  Cette application a révolutionné le marché de la recherche immobilière. Toutes les informations sur les biens immobiliers disponibles sont fournis par lesiteimmo.com sous forme de partenariat.  Une vraie mutation pour Philippe Bersoult, PDG du portail : « ce n’est pas de la science-fiction mais bel et bien l’avenir! »

Visionnez la vidéo : Lesiteimmo.com partenaire de Géoimmo

Voir les articles sur la réalité augmentée :
L’Expansion : Achat immobilier : comment la réalité augmentée peut vous aider
Le nouvel Economiste : Applications smartphones : gare à l’effet kleenex !

Un logiciel de gestion d’annonces pour les réseaux immobiliers

Spécialiste de la multidiffusion d’annonces depuis 10 ans, Ubiflow, lance un nouveau service . La solution Cockpit, à destination des groupes et réseaux professionnels de l’immobilier. Cet outil permet de centraliser, gérer et piloter les annonces, les réseaux immobiliers peuvent ainsi augmenter leur performance et leur retour sur investissement.

Ce n’est plus à démontrer, Internet est l’outil par excellence pour les professionnels de l’immobilier pour diffuser leurs annonces. Les réseaux d’agence ont besoin, en plus de cette diffusion, d’homogénéiser et de gérer l’ensemble des annonces immobilières entre leurs agences. Ubiflow, leur apporte un vrai soutien pour avoir une vue d’ensemble sur leur diffusion d’annonces et savoir précisément ce que leur rapporte leurs annonces.

Comment ça marche ?

Une fois l’abonnement validé, le réseau d’agences va avoir accès à de nombreuses fonctionnalités pour pouvoir gérer le portefeuilles d’annonces de leurs différents points de vente.

Concernant les fonctionnalités en voici  les principales :

• la consultation des statistiques par portail pour connaître l’audience des annonces du réseau,
• le coût de revient des annonces comparé aux contacts obtenus,
• le pilotage selon les règles de diffusion du réseau,
• la visualisation des annonces par agence et par zone géographique.

Des avantages ?

Cet outil est sans aucun doute très utile pour développer une image de professionnels auprès des internautes. En effet, grâce à Cockpit, toutes les annonces immobilières du réseau suivent une même logique grâce à la possibilité pour la direction du réseau d’installer des règles.

Deuxième avantage, le suivi des diffusions et la possibilité de les adapter en fonction des performances et de leur retour sur investissement. L’impact des ces annonces n’en sera que meilleur !

Troisième avantage, nous n’avez pas besoin de changer votre logiciel de transaction, Cockpit s’adapte à tous les logiciels aussi bien de transaction que de location.

Pour plus d’infos contactez Ubiflow

Un bureau vide = un logement !

Des locaux professionnels revus en habitation, une solution pour lutter contre la crise du logement !

Après l’affaire de l’immeuble du groupe Axa, investi cet hiver par le collectif Jeudi Noir, Christophe Careshe, député PS de Paris va proposer une loi pour transformer le trop grand nombre de locaux professionnels vides en habitation. C’est au total un million de m² vides alors qu’il faudrait construire environ 70 000 logements par an pour éviter cette crise du logement.  «On s’est rendu compte que certains grands groupes, comme Axa, valorisent ce type de bureaux dans leurs actifs, qu’ils soient loués ou pas ! Parfois, ils s’enrichissent sans louer plutôt que de financer une coûteuse remise aux normes. C’est une perversion qui découle de la spéculation immobilière et qu’il faut corriger», expliquait-il dans Le Parisien-Aujourd’hui en France .

Lire la suite de l’article :  Logement : haro sur les bureaux vacants à Paris

Le DPE et le PTZ+ : des effets sournois!

Depuis sa mise en place en janvier, le DPE fait parler de lui. Après le questionnement sur l’intérêt de cette étiquette sur les annonces de vente et de location immobilières. UFC Que Choisir, dénonce le caractère aléatoire et le manque de fiabilité de ce type de diagnostic. Aujourd’hui, c’est au tour des professionnels du diagnostic immobilier de se faire entendre et de dénoncer les pressions qu’ils subissent de la part des vendeurs et des futurs acquéreurs pour bénéficier du montant maximal du PTZ+.

Le problème principal du DPE … son lien étroit avec le nouveau PTZ+, tous les deux sont arrivés en même temps sur le marché, en janvier 2011. Le gouvernement a lié le DPE et le PTZ+ ( nb. son but, inciter les primo-accédants à devenir propriétaires) alors qu’il n’avait que très peu de recul sur la manière dont les diagnostiqueurs  établissaient leurs rapports.  L’Etat s’est arrêté sur le constat alarmant des dépenses énergétiques des logements français, et a donc mis en place le PTZ+ et ses paliers dégressifs en fonction de l’étiquette donnée par le diagnostiqueur.

Aujourd’hui, lesiteimmo fait 2 constats, d’un côté les vendeurs ont intérêt à vendre un logement bien classé, sous peine de devoir baisser leurs prix de vente. De l’autre, les futurs acquéreurs ont intérêt à acheter un logement bien classé pour bénéficier du montant maximum du PTZ+.  Cette dépendance entre le DPE et le PTZ+ est à l’origine des pressions que subissent les diagnostiqueurs.

Cet enchaînement est sournois et attise la montée des prix sur le marché de l’immobilier.   En effet, le vendeur a intérêt à rénover sommairement son bien, pour que celui-ci obtienne une étiquette honorable (entre C et D)pour pouvoir le vendre plus cher et avoir moins de marge de manœuvre lors de la négociation.

Le deuxième problème auquel il va falloir trouver rapidement une solution est le montant du PTZ+. Ses paliers sont très restrictifs dès que l’étiquette du DPE passe la classe D, le montant prêté est divisé par 2. D’où l’intérêt pour le futur acquéreur d’obtenir le meilleur classement énergétique.

Les propositions réalisées par la Fnaim et la Fidi

• Une dégressivité moins forte  du PTZ+
• Une responsabilisation de l’acquéreur en lui retirant les avantages de ce prêt «  en cas de fausse déclaration de la classe énergie » du logement.
• Harmoniser les méthodes de calcul avec les autres méthodes liées à la rénovation énergétique,
• Imposer une formation obligatoire minimale et réglementaire pour les nouveaux diagnostiqueurs avec des formateurs thermiciens du bâtiment.

Petit rappel sur le DPE

Le DPE est l’application directe de la  Directive pour la performance énergétique des bâtiments, votée en
application du protocole de Kyoto par l’Union européenne. Son objectif : informer le locataire ou le futur
acquéreur sur la performance énergétique de son logement, et ainsi l’aider à évaluer sa consommation tout
en le sensibilisant sur les gaz à effet de serre et sa consommation.

Cet article peut vous intéresser : les professionnels du diagnostic immobilier se défendent

Bien réaliser ses diagnostics immobiliers

Un nouveau venu dans les prêts immobiliers : le PTZ+

Acheter des m² en plus : la solution

Meilleurs taux et le quotidien la Tribune ont établi la liste des 3 leviers qui permettent aux futurs acquéreurs d’augmenter leur nombre de m².

La difficulté des français à trouver et acheter un logement n’est plus à prouver. Les prix sont de plus en plus élevés, les taux de crédit suivent la même cadence et paradoxalement les salaires stagnent. Tout est réuni pour bloquer le marché de l’immobilier.

Tout sauf, 3 leviers qui permettent de soutenir momentanément le marché et de proposer des m² en plus aux ménages français :

• le nouveau PTZ +, bel outil pour les primo-accédants,
• la négociation des assurances de prêt, avec la loi Lagarde qui interdit au banquier de refuser qu’un emprunteur souscrive son assurance chez un concurrent,
• l’allongement de la durée de remboursement.

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