Quelle différence entre le droit au bail et le pas de porte ?

Rappel des définitions :

« un pas-de-porte »

Un « pas-de-porte » est une somme d’argent qu’un commerçant remet à son futur

bailleur lorsqu’il s’apprête à prendre en location un local à usage commercial. Le pas de porte est généralement considéré comme un supplément de loyer. (3°Chambre civile 26 mai 2009, pourvoi n°08-15730, Legifrance)

Dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce, qui comporte une cession de bail, le pas de porte peut apparaître comme une indemnité correspondant à des éléments de natures diverses, notamment à des avantages commerciaux sans rapport avec le loyer. Certains praticiens le dénomme alors un  » droit au bail ».

« le droit au bail »

Le droit au bail est une conséquence de la signature d’un bail commercial. Il caractérise notamment le fait que le locataire signataire bénéficie d’un droit de renouvellement du bail à l’échéance des 9 ans réglementaires.

Le droit au bail est cessible, le locataire peut donc céder son droit au bail avec le fond de commerce dont il fait le plus souvent partie intégrante.

Le terme de droit au bail désigne également souvent la valeur monétaire convenue pour la cession de ce droit.

Un droit au bail est d’autant plus élevé que le montant du loyer est faible par rapport à la qualité de l’emplacement géographique du local commercial.

En résumé :

Un droit au bail se négocie généralement directement avec le propriétaire des murs (lors de la première mise en location ou lors d’une remise en location). Il fixe le montant des loyers, la durée et les natures des commerces que l’on peut exercer.

Un pas de porte se négocie avec le locataire sortant qui monnaie « la qualité de sa négociation lors de la rédaction de son bail ». Faible loyer, augmentation du trafic et de la zone de chalandise…

Nouveau ! Augmentation d’une taxe sur le droit de partage de 1,1% à 2,5%

Au mois de juillet 2011 une modification de la fiscalité est passée discrètement. En effet, une augmentation du droit de partage qui est due à chaque fois que deux personnes vendent un bien immobilier acheté en commun, qu’elles soient mariées ou pas.

Les héritiers concernés par une succession en indivision sont également impactés par cette augmentation.

Cette taxe perçue par l’État via le notaire passera de 1,1% à 2,5% à compter du 1 janvier 2012.

Ainsi, pour une vente de 100 000 € vous débourserez 1 400 € de plus.

Revue de presse. Dossier spécial immobilier (Le point, Le nouvel Observateur)

Revue de presse septembre 2011, beaucoup de magazines pour cette rentrée « Le Point, Le nouvel Observateur… éditent un dossier spécial immobilier.

Pour le point, « Comment profiter de la nouvelle donne. »

Pour le nouvel Obs, «  Faut-il vendre ? Faut-il acheter ? »

•  Le point :

Pour Laurence Allard, fini l’emballement ! Après une année 2010 euphorique, les prix marquent le pas, chiffres à l’appui…Mais cette baisse ne concerne pas le cœurs des villes ou l’emplacement reste encore déterminant.

Entre juin 2010 et juin 2011 le nombre de transaction a baissé de 7,1 % dont –13% en Ile de France (selon century 21).

Le marché est très sensible aux baisses de prix et le nombre de transactions remonte quand les prix baisse (exemple : en Alsace et en Aquitaine)

A Paris, pour acheter un 55 m² il faut désormais avoir un apport personnel de 150 000 € et gagner 8 000 € net à deux (il faut deux fois plus d’apport personnel qu’il y a dix ans).

La mise en place du PTZ+ atténue la dégradation du marché sans toutefois l’annuler. Ainsi 15% des acquéreurs ont été exclus du marché selon Empruntis.

•  Le nouvel Observateur :

Immobilier, un coup de frein annoncé. Hausse des taux, prix élevés, le marché ralentit et devient sélectif, excluant les moins fortunés.

Il reste néanmoins soutenu par le PTZ+, des taux encore bas et face à la crise, la valeur refuge de la pierre…

Avec une mensualité de 1 000 € / mois sur 20 ans, on peut acheter 21 m² à Paris contre 69 m² à Toulouse ou Strasbourg.

Coup de frein au 1^er semestre 2011.

-3% pour la province et  – 4% en Ile de France par rapport au 4^e trimestre 2010 selon les notaires, avec une accentuation au 2^e trimestre.

En cause, le niveau élevé des prix, la remonté des taux de crédit immobilier qui ont fini d’exclure du marché les jeunes ménages les plus modestes et les primo-accédants. Le marché du neuf a également ralentit de –19% en un an. Le nombre des ventes (189 400) de maisons individuelles neuves a baissé de –11% lors des 12 derniers mois selon UMF.

Nouveau site Internet dédié à l’immobilier neuf. www.Lesiteimmo-neuf.com

Lesiteimmo-neuf.com dédié aux programmes neuf des promoteurs  et des constructeurs de maisons individuelles. Ce site de dernière génération (full ajax) se caractérise par une recherche cartographique géolocalisée et très intuitive.

Un eco-label : le Quali Grenelle

Comment départager les entreprises du bâtiment ?

L’état veut relever cet enjeu et aider le particulier à s’y retrouver en matière d’entreprise « qualifiée ».

C’est pourquoi, l’Etat a demandé à l’ADEME (Agence De l’Environnement et de la Maitrise de l’Energie) de mettre en place un « super» label concernant le bâtiment intitulé : QUALI  GRENELLE.

« L’objectif est de sensibiliser les particuliers sur l’enjeu de la qualité des réalisations et leur donner un point de repère simple pour identifier les entreprises qualifiées », expliquait Pierre-Yves Appert, directeur Ville et territoire durables de l’Ademe, lors du Congrès de la FNAS ⁽¹⁾, le 5 mai dernier.

Ce label serait délivré aux entreprises qui ont déjà une reconnaissance métier en lien avec la performance énergétique.

Le Quali grenelle a pour « lourde responsabilité » de donner un « coup de pouce » au projet du grenelle.

Pierre-Yves Appert souligne également un point important du  futur label « A terme, il devrait conditionner l’obtention des aides liées aux travaux d’économie d’énergie ».

Le petit dernier des labels du bâtiment devrait voir le jour au mois de novembre 2011 à l’occasion du salon batimat.

Le PTZ+ : Objectif 380 000 prêts

Depuis son entrée en vigueur au 1^er janvier 2011, le PTZ+ vient d’enregistrer sa 100 000éme signature. Cette aide à l’acquisition d’un logement, affiche une belle performance après seulement 4 mois de mise en place. En effet, l’objectif a atteindre pour ce nouveau dispositif est estimé à 380 000 prêts par an contre 250 000 pour « son petit frère » le PTZ.

L’objectif primaire de cette nouvelle loi est de donner la possibilité aux ménages à faible revenus d’accéder à l’achat d’un bien immobilier. Néanmoins, le dispositif varie en fonction de certains critères (zones géographiques-consommation énergétique des logements et leur catégorie neuf ou ancien).(à lire : Un nouveau venu dans les prêts immobiliers : Le Prêt à Taux Zéro +  – http://news.lesiteimmo.com/financer-mon-bien/un-nouveau-ven…et-a-taux-zero/)

Si, le secrétaire d’Etat, Benoist Apparu se félicite des résultats :« la montée en puissance du dispositif a été plus rapide qu’espéré. Dès mars, le cap des 30.000 octrois de PTZ+ par mois a été franchi », certaines interrogations sont soulevées concernant les catégories de personnes qui bénéficient de ce prêt, le montant des aides qui est alloué par rapport à l’ancien PTZ,…

Affaire à suivre….

Négociateur immobilier

Négociateur immobilier, un métier, mais aussi un qualificatif pour des acheteurs qui ne veulent pas être « le dindon de la farce ».

Les bonnes agences immobilières vous le diront, le prix de vente convenu entre le propriétaire et l’agence immobilière est déterminant pour la vente de ce dernier. Un prix surévalué et le bien restera de long mois au fond du tiroir !

Les statistiques de notre portail immobilier www.lesiteimmo.com montrent que :

*Hors paris

Avec un effet de bulle qui se profile, les propriétaires trop gourmands et fermés à toutes négociations risquent fort de conserver la même adresse l’année prochaine.

Défiscalisation : La France botte en touche face à Bruxelles

Le 16 février 2011, la commission Européenne a émis un avis motivé à l’encontre des dispositions fiscales Françaises concernant l’investissement locatif dans le neuf sur les lois portant sur l’Amortissement Périssol, l’amortissement Besson, l’amortissement de Robien et l’amortissement Borloo neuf.

En effet, Bruxelles considère ces dispositions fiscales « discriminatoires » dans le domaine de l’investissement locatif. La Commission motive cette demande en précisant « que ces dispositions sont incompatibles avec la libre circulation des capitaux, principe fondamentaux du marché unique de l’union ».

La commission Européenne impose un délai de 2 mois à la France pour réagir et menace celle-ci de saisir la cour de justice de l’union Européen.

Néanmoins, si les effets des différents dispositifs fiscaux « mis en examen » perdurent, il est à noter que l’ensemble de ces lois précitées sont aujourd’hui éteintes. Cependant, la remplaçante reste sous surveillance de la commission : la loi Scellier).

Le 1 mars 2011 , Monsieur le député Pierre LEQUILLER propose à l’Assemblée Nationale en réponse à La Commission Européenne une résolution qui rappelle à la commission les quelques règles qui régissent les états membres notamment :

« que la politique du logement relève de la compétence exclusive des Etats membres,

que les règles régissant l’impôt sur le revenu relèvent, en l’état, des Etats membres,

que les accords visant à éviter la double imposition conclus par la France avec les Etats membres de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen réservent le droit exclusif d’imposer les revenus immobiliers à l’Etat dans lequel le bien est situé

Il estime donc :

« – la demande de la Commission européenne contraire au principe de subsidiarité,

–  la juge également contraire au principe de proportionnalité,

– considère dans ces conditions qu’aucun des arguments juridiques avancés par la Commission européenne n’est de nature à justifier une remise en cause des aides fiscales à l’investissement locatif. »(http://www.assemblee-nationale.fr/13/europe/resolutions/ppe3187.asp)

Le 17 avril 2011 dernier, l’Assemblée Nationale réunie en assemblée ordinaire adopte le projet de loi. (http://www.assemblee-nationale.fr/13/pdf/ta/ta0649.pdf)

Déclaration de revenus : les charges déductibles liées à l’immobilier

Début mai, vous devriez recevoir votre déclaration de revenus dans votre boite aux lettres. Et pour ne pas oublier de déduire toutes les charges – liées à l’immobilier – susceptibles de vous offrir un avantage fiscal, nous vous proposons un article récapitulatif.

Crédit d’impôt lors de l’achat d’une résidence principale

Lorsque vous souscrivez à un emprunt pour l’achat de votre résidence principale, vous pouvez profiter d’un crédit d’impôt. Celui-ci est basé sur les intérêts payés pendant les 5 ou 7 premières années (suivant l’état du logement, neuf ou ancien) de remboursement de l’emprunt.

Cet avantage est applicable pour tous les biens achetés après le 6 mai 2007. Et se base sur les intérêts payés pendant les 5 ou 7 premières, selon un achat neuf ou ancien.
Les intérêts sont déductibles chaque année dans la limite de 3750€ pour une personne seule et de 7 500€ pour un couple marié ou pacsé.
Bon à savoir : Ces plafonds sont doublés lorsqu’un membre du foyer fiscal est handicapé et majoré de 500€ par enfants.

Votre logement a été acheté ou construit en 2010?
Reportez-vous au tableau ci-dessous pour connaitre le taux du crédit d’impôt qui vous sera accordé.

Comment déclarer sur ma fiche d’imposition ?
Indiquez le montant des intérêts d’emprunt payés en 2010 p4, cases 7VY à 7VX.
Concernant les logements neuf non BBC  ayant une demande de permis de construire déposée à partir du 1er janvier 2010, joignez à votre déclaration la synthèse de l’étude thermique RT 2005 que le maître d’ouvrage doit vous donner au plus tard à l’achèvement des travaux. (pour justifier que votre logement est conforme aux critères de performances énergétiques).

Crédit d’impôt en faveur du développement durable

Votre installation doit être réalisée par un professionnel et  les équipements à installer doivent être destinés à économiser l’énergie, ou alors doivent fonctionner à l’aide d’une énergie renouvelable.

Ces travaux peuvent être effectués aussi bien dans votre résidence principale ou les logements destinés à la location à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans.

Les modalités d’application de ce crédit d’impôt évolue toutes les années. Pour 2011, sont concernés :

• les installations de portes vitrées donnant sur l’extérieur,
• les pompes à chaleur destinées à la production d’eau chaude sanitaire,
• les ballons d’eau chaude,
• le coût de la pose de l’échangeur souterrain des pompes à chaleur géothermiques.

Concernant les taux applicables à toutes ces dépenses, eux aussi ont évolué. Pour 2011, vous pouvez prévoir :

15% (25% en 2009) pour les travaux d’isolation thermique (parois vitrées, volets isolants, chaudière à condensation)

25% (40% en 2009) pour les premières acquisitions de chaudières, d’un équipement de chauffage ou d’eau chaude fonctionnant au bois.

40% (idem en 2009) pour les remplacements de ces équipements (pour le même ou non). Seul impératif, la facture doit mentionner la reprise de l’ancien matériel et les coordonnées de l’entreprise qui s’occupe de la destruction du matériel.
Bon à savoir : Vous pouvez bénéficier des anciens taux (qui sont plus avantageux) si vous pouvez prouver que
vous avez accepté le devis ET versé un acompte avant le 1er janvier 2010.
25% (50% en 2009) si vous avez fait installer des panneaux photovoltaïques à partir du 29 septembre 2010.
Bon à savoir : Vous pouvez bénéficier de l’ancien taux de 50%, si au 28 septembre 2010, vous étiez dans l’une
de ces situations :

• vous aviez accepté un devis ET versé un acompte à l’entrepreneur
• vous aviez obtenu un prêt bancaire pour financer ces travaux,
• vous aviez signé un contrat suite à un démarchage à domicile ou à distance et que vous aviez réglé la note
  avant le 7 octobre 2010.

Comment déclarer sur ma fiche d’imposition ?

Pour la résidence principale : indiquez les dépenses payées sur votre déclaration 2042, cases 7WH à 7WG,
Pour les locations : indiquez le montant des dépenses sur la déclaration complémentaire, cases 7SB à 7SE.

N’oubliez pas non plus de déclarer les placements correspondant aux  investissements immobiliers locatifs (Scellier, Censier – Bouvard, Malraux…).

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Source : Le Particulier Mag

Quels sont les frais engendrés par une vente immobilière ?

Après plusieurs mois, voir plusieurs années de visites de logements, vous venez de trouver la maison ou l’appartement qu’il vaut faut. Vous avez déjà signé la promesse de vente et bientôt le compromis, et vous vous demandez  ce qu’il va falloir payer comme frais en plus du prix d’achat du bien. Lesiteimmo.com vous aide à y voir plus clair…

Les frais de notaire

Vous avez sûrement du rencontrer un notaire qui va s’occuper de votre dossier et prendre en charge les différentes tâches à effectuer face à l’administration.

Lors de la signature du compromis, votre notaire vous demandera un dépôt de garantie qui varie entre 5 et 10% du prix de vente.

Le notaire va encaisser le dépôt de garantie  sur l’un de ses comptes à la Caisse des dépôts et consignations. Cette somme sera remise à l’acheteur si celui-ci se rétracte dans les 7 jours suivant la signature du compromis ou bien si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée dans les délais fixés par le compromis de vente. Dans tous les autres cas, elle sera acquise au vendeur.

On parle très souvent de frais de notaire, mais ce terme n’est pas vraiment approprié. En effet, 80% des frais donnés au notaire n’atterrissent pas dans sa trésorerie, mais sont utilisés pour les coûts de formalités, les  taxes dues à l’Etat et les collectivités locales. Peu de gens le savent mais la rémunération des notaires ne représente qu’une infime partie de ces frais de notaire.

Depuis  quelques jours, les notaires ont augmenté leurs tarifs. Certains actes notariés ont augmenté de 7% en moyenne. Il s’agit d’une revalorisation, suite à l’inflation, de l’indemnité appelée formalité préalable (recherches à effectuer pour préparer l’acte : état civil…)

Exemple :

Pour un achat de 100 000€, la rémunération du notaire était de 1 154€ (hors tva) et avec la revalorisation
elle sera de  1 236€ (hors tva) (soit environ 7%)

Les commissions intermédiaires

Certains vendeurs passent par des intermédiaires pour effectuer la vente de leurs logements, ces intermédiaires sont chargés de trouver des acheteurs et de conclure les transactions. Un contrat appelé « mandat » est signé entre les deux parties, celui-ci peut prendre deux formes : soit le mandat est simple et dans ce cas le vendeur a la possibilité de conclure la vente seul avec l’acheteur qu’il a trouvé ou alors de vendre le bien avec un autre intermédiaire. Le mandat simple a une durée de 3 à 6 mois.

Ou alors le mandat signé est exclusif, et le vendeur est obligé de passer par l’intermédiaire pour vendre son bien et n’a pas la possibilité de conclure une vente avec un autre intermédiaire. Le mandat exclusif a une durée de 3 mois.

Lorsque le vendeur passe par une agence immobilière, une commission est obligatoire, il s’agit de la rémunération de l’agent immobilier pour le travail effectué.  Le montant est libre et fixé entre les deux parties, en général il s’agit d’un pourcentage sur le prix de vente.

Certaines agences ont mis en place des offres intéressantes concernant leurs commissions… Voir l’article

Bon à savoir : de plus en plus d’intermédiaires demandent aux acheteurs potentiels de signer un « bon de visite ». C’est en quelque sorte un engagement du futur acheteur à bien passer par l’intermédiaire en cas de signature.

Il faut savoir que ce type d’engagement, n’a aucune valeur légale si le mandat signé entre le vendeur et l’intermédiaire n’est pas exclusif. Néanmoins, si l’acheteur conclut une transaction sans l’intermédiaire en question, alors celui-ci peut demander des dommages et intérêts, pour cela il doit prouver son intervention dans la signature.

Source : Droit-finance. net