Taxe immobilière pour les résidences secondaires

Taxe immobilière pour les résidences secondaires:

Après l’annonce du 24 août 2011 et les palabres parlementaires qui ont suivi, voici le résultat final avant son approbation au sénat.

  1.  le régime actuel d’imposition des plus-values immobilières et donc de leur exonération après 15 années de détention demeurerait applicable jusqu’au 31 janvier 2012 et ne serait donc pas rétroactivement supprimé au 25 août 2011
  1. L’abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année serait supprimé à compter du 1er février 2012 et remplacé par un abattement progressif, après toujours 5 années de détention, de 2% les 10 premières années, de 3% les 10 années suivantes et de 10% les 5 années suivantes
  1. Les plus-values seraient donc toujours exonérées mais après 30 ans de détention au lieu de 15 ans aujourd’hui…

 

Tableau de synthèse :

Abattement Taxe  / plus-values immobiliere de la résidence secondaire
Avant le 1er janvier 2012 Après le 1er janvier 21012
Durée de possession de la résidence secondaire avant la vente
plus de 1 an
2
3
4
5
6 10% 2%  – 2 % par an
7 20% 4%
8 30% 6%
9 40% 8%
10 50% 10%
11 60% 12%
12 70% 14%
13 80% 16%
14 90% 18%
15 100% 20%
16 23%  – 3 % par an
17 26%
18 29%
19 32%
20 35%
21 38%
22 41%
23 44%
24 47%
25 50%  – 10 % par an
26 60%
27 70%
28 80%
29 90%
30 100%

 

Accès Internet depuis une plate-forme mobile + 45% (en Aout 2011)

Les statiques médiamétrie du mois Août 2011 sont formelles, la fréquentation des sites Internet à partir d’une plate-forme mobile (smartphones, tablette et iPod touch) ont augmenté de 45% entre le mois d’avril et le mois d’août 2011.

Accès Internet en mobilitéApple reste leader avec 69,1% des accès, mais Android signe la plus forte augmentation (près de 4 points).

 

les utilisateurs souhaitent obtenir à partir de leurs plateforme les même performances que via leurs PC.

Le téléchargement des applications spécifiques pour accéder aux sites Internet répond-il à cette attente ?

Le passeport logement étudiant

Le passeport logement etudiant

Jeudi 1er septembre 2011 six grandes banques Française et la caisse des dépôts ont signé avec le ministère de l’Enseignement la mise en place du « passeport logement étudiant ».

De quoi s’agit-il ?

Une caution solidaire apportée par un fonds qui paiera en lieu et place de l’étudiant le dépôt de garantie (en général, 1 mois de loyer) et les impayés.

L’objectif de cette aide est de supprimer le double loyer payé en septembre, mois ou les frais se concentrent…

Par ailleurs, le fonds assurera le règlement en cas d’impayés pendant 5 mois maximum, limité à 400 € mensuel, APL déduite.

 

Ce passeport sera expérimenté à partir de fin septembre dans les académies de Lille et Lyon.

Les étudiants pourront se présenter directement au Crous ou dans une agence de ces six banques* qui leur proposera soit le « Passeport logement étudiant », soit « une offre commerciale » spécialement conçue pour eux.

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* liste des banque concernées : Crédit Mutuel-CIC, Société générale, BNP Paribas, Crédit Agricole SA, Banque Populaire – Caisse d’Epargne et la Banque Postale.

Connaissez vous le PSLA : Prêt Social Location Accession ?

couple in front of one-family house in modern residential area

Le gouvernement a décidé en mai dernier de pousser ce prêt auprès des ménages et a octroyé une enveloppe de 300 M€ pour 2011 contre 210M € pour 2010. De 2004 à 2010, plus de 10000 prêts déjà consentis.

 Mais qu’est ce que le PSLA ?

Né en 2004, le PSLA est destiné à aider les ménages aux revenus modestes à accéder à la propriété en deux phases –1ère phase locative – 2ème phase acquisitive.

Il  présente des avantages fiscaux non négligeable (exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%,…) et des garanties intéressantes (le rachat ou le relogement).

 

 

Le fonctionnement du PSLA :

Ce prêt est consenti à des personnes morales (organismes HLM – SEM- Autres bailleurs privés) dans le cadre d’opérations de construction de logements neufs, qui doivent être agrées par l’Etat par le biais de l’obtention d’un agrément préfectoral (ou la collectivité délégataire) et la signature d’une convention.

L’organisme détenteur de l’agrément pourra ensuite proposer les dits logements à des acquéreurs. Le prix de vente devant respecter des plafonds spécifiques.

Plafond du prix de vente non révisable du logement

Zone
géographique*

Prix maximum
(surface utile)

A

3932 €/m²

B1

2637 €/m²

B2

2301 €/m²

C

2014 €/m²

* les zones sont définies par ville.
Il est donc conseillé de se renseigner auprès de sa mairie

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Prêt Social Location Accession ?

Pour pouvoir bénéficier du PSLA (Prêt Social Location Accession), les ménages ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources et acheter un logement neuf issue d’une opération agréée par l’Etat au titre d’une résidence principale.

 Plafond de ressources annuelles de l’accédant

Nombre de personnes
destinées à occuper
le logement

Zone A

Zone B et C

 1 personne

31 250 €

23 688 €

 2 personnes

43 750 €

31 588 €

 3 personnes

50 000 €

36 538 €

 4 personnes

56 875 €

40 488 €

 5 personnes et +

64 875 €

44 425 €

Source : « le guide complet du logement 2011 », édition les carnets de l’info

Si le contrat est signé avant le 1er juin, les personnes qui occuperont le foyer devront fournir leurs avis d’imposition sur les revenus de l’année N-2.

Si le contrat est signé après le 1er juin ils devront aussi fournir les avis d’imposition de N-1.

A compter du 1er juin 2011, les règles de prise en compte des revenus évoluent et sont alignées sur ceux du PTZ+.

Il devra comparer son revenu fiscal de référence au 1/10ème de la valeur de l’opération qu’il souhaite financer. Le chiffre le plus élevé des deux sera le plafond de référence pour s’assurer du respect du plafond de ressources.

A noter : les futurs acquéreurs devront occupés pendant au moins huit mois le logement par an.

Comment fonctionne le Prêt Social Location Accession ?

Le PSLA s’organise en deux temps :

1ère phase dite « locative» :

Le logement reste pendant cette première phase propriété de l’opérateur.

Une « redevance » sera versée par le locataire-accédant pendant la période d’occupation de l’appartement.

Cette redevance comprend une indemnité d’occupation, des charges et une part assimilable à de l’épargne qui sera déduite de la valeur d’achat du bien.

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

L’indemnité peut être révisée à chaque date anniversaire  du contrat de location-accession. Cette augmentation sera réglée sur la variation de la moyenne des 4 trimestres de l’IRL à compter du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

Au terme de cette phase, le locataire accédant optera pour deux options :

  • Se porter acquéreur de son logement en levant l’option
  • Ne pas se porter acquéreur de son logement

 2ème phase dite d’« accession » ou levée d’option :

La levée d’option peut être entreprise par le locataire dès lors il entre dans une phase de  remboursement d’emprunt.

NB : Possibilité de financement avec des prêts complémentaires (PSA, PTZ+, PEL,….)

NB : Pendant cette phase le ménage pourra bénéficier de l’APL (conformément à la législation)

 Le prix de vente est plafonné par un mètre carré de surface utile (voir tableau section:Le fonctionnement du PSLA).

Le prix est non révisable est sera minoré chaque année à la date anniversaire de l’entrée dans les lieux suivant un taux.

Le calcul du prix de vente du logement financé par le Prêt Social Location Accession.

 

Dans le cas ou le locataire lèverait l’option d’achat il ne pourra rester dans le logement (sauf accord avec l’organisme), et il percevra le remboursement de la fraction acquisitive de la redevance qui aura été versée au cours de la 1ère phase. (Partie Epargne)

 

Quelles sont les garanties du Prêt Social Location Accession ?

Garantie de rachat :

Elle doit être demander par l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de 15 jours à compter de la levée de l’option.

Cette demande devra intervenir dans un délai maximum de un an dans les cas suivants :

  • décès,
  • décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
  • mobilité professionnelle de + de 70 km,
  • chômage de + d’un an,
  • invalidité reconnue,
  • divorce,
  • dissolution d’un PACS.

Dans ce cadre là le vendeur s’engage au rachat du logement à certaines conditions.

Garantie de relogement :

Le vendeur devra proposer par lettre recommandée avec avis de réception dans les six mois à compter de la date de levée d’option 3 offres de relogement.

Ces offres devront correspondre aux besoins et aux possibilités de financement de l’occupant.

L’occupant devra répondre dans un délai de 1 mois. A défaut, il sera déchu de son droit d’occupation.

Quels sont les avantages fiscaux ?

Dans le cadre du rachat du logement pas l’occupant, il bénéficiera d’avantages non négligeable :

  • Cumul du PSLA avec d’autres prêts,
  • Accès à APL (Aide personnalisé au Logement)
  • TVA à  5,5 %
  • Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans.

Renseignez vous auprès des Mairies pour connaître les possibilités d’accession à des logements concernés par ce prêt !

Quelle différence entre le droit au bail et le pas de porte ?

Rappel des définitions :

« un pas-de-porte »

Un « pas-de-porte » est une somme d’argent qu’un commerçant remet à son futur

bailleur lorsqu’il s’apprête à prendre en location un local à usage commercial. Le pas de porte est généralement considéré comme un supplément de loyer. (3°Chambre civile 26 mai 2009, pourvoi n°08-15730, Legifrance)

Dans le cadre de la vente d’un fonds de commerce, qui comporte une cession de bail, le pas de porte peut apparaître comme une indemnité correspondant à des éléments de natures diverses, notamment à des avantages commerciaux sans rapport avec le loyer. Certains praticiens le dénomme alors un  » droit au bail ».

« le droit au bail »

Le droit au bail est une conséquence de la signature d’un bail commercial. Il caractérise notamment le fait que le locataire signataire bénéficie d’un droit de renouvellement du bail à l’échéance des 9 ans réglementaires.

Le droit au bail est cessible, le locataire peut donc céder son droit au bail avec le fond de commerce dont il fait le plus souvent partie intégrante.

Le terme de droit au bail désigne également souvent la valeur monétaire convenue pour la cession de ce droit.

Un droit au bail est d’autant plus élevé que le montant du loyer est faible par rapport à la qualité de l’emplacement géographique du local commercial.

En résumé :

Un droit au bail se négocie généralement directement avec le propriétaire des murs (lors de la première mise en location ou lors d’une remise en location). Il fixe le montant des loyers, la durée et les natures des commerces que l’on peut exercer.

Un pas de porte se négocie avec le locataire sortant qui monnaie « la qualité de sa négociation lors de la rédaction de son bail ». Faible loyer, augmentation du trafic et de la zone de chalandise…

Nouveau ! Augmentation d’une taxe sur le droit de partage de 1,1% à 2,5%

Au mois de juillet 2011 une modification de la fiscalité est passée discrètement. En effet, une augmentation du droit de partage qui est due à chaque fois que deux personnes vendent un bien immobilier acheté en commun, qu’elles soient mariées ou pas.

Les héritiers concernés par une succession en indivision sont également impactés par cette augmentation.

Cette taxe perçue par l’État via le notaire passera de 1,1% à 2,5% à compter du 1 janvier 2012.

Ainsi, pour une vente de 100 000 € vous débourserez 1 400 € de plus.

Revue de presse. Dossier spécial immobilier (Le point, Le nouvel Observateur)

Revue de presse septembre 2011, beaucoup de magazines pour cette rentrée « Le Point, Le nouvel Observateur… éditent un dossier spécial immobilier.

Pour le point, « Comment profiter de la nouvelle donne. »

Pour le nouvel Obs, «  Faut-il vendre ? Faut-il acheter ? »

  •  Le point :

Pour Laurence Allard, fini l’emballement ! Après une année 2010 euphorique, les prix marquent le pas, chiffres à l’appui…Mais cette baisse ne concerne pas le cœurs des villes ou l’emplacement reste encore déterminant.

Entre juin 2010 et juin 2011 le nombre de transaction a baissé de 7,1 % dont –13% en Ile de France (selon century 21).

Le marché est très sensible aux baisses de prix et le nombre de transactions remonte quand les prix baisse (exemple : en Alsace et en Aquitaine)

A Paris, pour acheter un 55 m² il faut désormais avoir un apport personnel de 150 000 € et gagner 8 000 € net à deux (il faut deux fois plus d’apport personnel qu’il y a dix ans).

La mise en place du PTZ+ atténue la dégradation du marché sans toutefois l’annuler. Ainsi 15% des acquéreurs ont été exclus du marché selon Empruntis.

  •  Le nouvel Observateur :

Immobilier, un coup de frein annoncé. Hausse des taux, prix élevés, le marché ralentit et devient sélectif, excluant les moins fortunés.

Il reste néanmoins soutenu par le PTZ+, des taux encore bas et face à la crise, la valeur refuge de la pierre…

Avec une mensualité de 1 000 € / mois sur 20 ans, on peut acheter 21 m² à Paris contre 69 m² à Toulouse ou Strasbourg.

Coup de frein au 1er semestre 2011.

-3% pour la province et  – 4% en Ile de France par rapport au 4e trimestre 2010 selon les notaires, avec une accentuation au 2e trimestre.

En cause, le niveau élevé des prix, la remonté des taux de crédit immobilier qui ont fini d’exclure du marché les jeunes ménages les plus modestes et les primo-accédants. Le marché du neuf a également ralentit de –19% en un an. Le nombre des ventes (189 400) de maisons individuelles neuves a baissé de –11% lors des 12 derniers mois selon UMF.